A relação entre locador e inquilino no Brasil é regida pela Lei nº 8.245, de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Ela não usa a palavra “vistoria” a cada linha, mas cria duas obrigações que, na prática, só se cumprem com vistoria. Vamos a elas.
O que a lei exige de cada parte
Do proprietário (locador): entregar em estado de servir
O art. 22, inciso I, determina que o locador deve “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”. Ou seja, o imóvel precisa estar em condições de uso no início da locação. A vistoria de entrada é o que comprova que essa obrigação foi cumprida — e em qual estado exatamente.
Do inquilino (locatário): devolver como recebeu, menos o uso normal
O art. 23, inciso III, é o coração da questão. Ele diz que o locatário é obrigado a “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
Repare na expressão “no estado em que o recebeu”. A lei presume que existe um estado inicial conhecido — e alguém precisa tê-lo registrado. Esse registro é a vistoria de entrada.
A lei fixa a regra (“devolva como recebeu, menos o desgaste natural”). A vistoria de entrada define o “como recebeu”. A vistoria de saída define o “como devolveu”. A diferença entre as duas é o que legitimamente pode ser cobrado da caução.
Desgaste natural × dano: a linha que decide a caução
Esta é a distinção mais disputada de toda locação. A lei protege o inquilino do desgaste natural, mas o responsabiliza pelos danos. A tabela abaixo traz exemplos comuns:
| Desgaste natural (não se cobra) | Dano (pode ser cobrado) |
|---|---|
| Pintura levemente desbotada pelo tempo | Parede furada, riscada ou pintada de outra cor |
| Desgaste leve do verniz do piso | Piso trincado, peças quebradas ou faltando |
| Marcas naturais de uso em maçanetas | Portas empenadas, fechaduras arrombadas |
| Pequeno amarelado em rejunte antigo | Azulejo quebrado, box trincado, vazamento por mau uso |
Sem um registro do estado inicial, essa tabela vira uma discussão sem fim: o que para um é “desgaste”, para o outro é “dano”. A vistoria transforma opinião em comparação objetiva.
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A Lei do Inquilinato prevê, no art. 37, as modalidades de garantia da locação — entre elas a caução (depósito) e o seguro-fiança. A caução em dinheiro é limitada, pela lei, ao equivalente a três meses de aluguel. Mas a lei não diz como comprovar que houve dano suficiente para reter esse valor. Essa comprovação é sua — e depende de prova documental.
É aqui que a vistoria deixa de ser burocracia e vira dinheiro no bolso: para o inquilino, é o que garante a devolução do depósito; para o proprietário, é o que autoriza a retenção legítima.
Benfeitorias: art. 35
O art. 35 trata das benfeitorias. As necessárias (indispensáveis à conservação) e as úteis autorizadas pelo locador são, em regra, indenizáveis e podem gerar direito de retenção. Já as voluptuárias (de mero embelezamento) podem ser levantadas pelo inquilino se não afetarem a estrutura. Para saber o que foi acrescentado durante a locação, mais uma vez, o ponto de partida é o estado registrado na entrada.
Como a vistoria cumpre a lei na prática
- Entrada: registre o “estado em que recebeu” (art. 23, III) antes de mobiliar. Veja o checklist completo de vistoria de entrada.
- Durante: guarde o laudo. Um documento perdido não prova nada.
- Saída: repita o roteiro e compare. É o que legitima — ou derruba — a retenção da caução.
- Assinatura: com as duas partes assinando, o estado registrado passa a ser reconhecido por ambos.
Se você quer entender melhor o valor de prova desses registros, veja também se o laudo de vistoria vale como prova.
Continue lendo sobre a Lei do Inquilinato
Este artigo é a porta de entrada da nossa série sobre a Lei 8.245/91. Aprofunde cada tema:
- Caução de aluguel: limite de 3 meses, devolução e retenção
- Desgaste natural ou dano? A diferença item por item
- Direitos do inquilino: 9 garantias da lei
- Obrigações do locador segundo o art. 22
- Devolução do imóvel e entrega das chaves
- Benfeitorias no imóvel alugado (arts. 35 e 36)
- Reparos: o que é do inquilino e o que é do proprietário
- Rescisão antecipada e multa proporcional (art. 4º)
- Inquilino é obrigado a pintar o imóvel na saída?
- Garantias locatícias: as 4 modalidades do art. 37
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A Lei do Inquilinato obriga a fazer vistoria?
Não expressamente. Mas a Lei 8.245/91 exige que o inquilino restitua o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste natural (art. 23, III). Para provar qual era esse estado, a vistoria é o instrumento prático — sem ela, a obrigação legal fica sem base de comparação.
O que é considerado desgaste natural?
É a deterioração decorrente do uso normal ao longo do tempo, como desbotamento de pintura e desgaste leve de piso. Não pode ser cobrado do inquilino. Buracos, manchas fora do comum, quebras e alterações são danos e podem ser cobrados.
O inquilino precisa devolver o imóvel pintado?
Depende do estado registrado na entrada e do que diz o contrato. Se a entrada mostra pintura nova e a saída mostra paredes danificadas além do uso normal, a repintura pode ser exigida. Se houve apenas desbotamento natural, não.
Qual o valor máximo da caução?
Quando a garantia é caução em dinheiro, a Lei do Inquilinato (art. 38, §2º) limita o depósito ao equivalente a três meses de aluguel. A retenção de parte desse valor na saída, porém, precisa de prova do dano.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.