Toda devolução de imóvel alugado passa pela mesma pergunta: isso é desgaste natural ou é dano? A resposta define quem paga o reparo — e é a fonte número um de brigas por caução. A base legal está no art. 23, III, da Lei nº 8.245/1991: o inquilino deve restituir o imóvel “no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”.
O critério da lei
A lei divide as alterações do imóvel em duas categorias:
- Desgaste natural: deterioração inevitável do uso regular ao longo do tempo. Não pode ser cobrada do inquilino.
- Dano: alteração que vai além do uso normal — quebra, mau uso, modificação sem autorização. Pode ser cobrada.
O critério prático é perguntar: isso aconteceria de qualquer forma, com qualquer morador cuidadoso, nesse período de tempo? Se sim, é desgaste. Se não, é dano.
Tabela: desgaste × dano, item por item
| Item | Desgaste natural (não se cobra) | Dano (pode ser cobrado) |
|---|---|---|
| Pintura | Desbotamento e leve amarelado pelo tempo | Furos, riscos, manchas fortes, cor alterada sem autorização |
| Piso | Perda de brilho, micro-riscos de uso | Peças trincadas, quebradas, queimadas ou faltando |
| Portas e janelas | Folga leve em dobradiças, desgaste de pintura | Empeno por mau uso, fechadura arrombada, vidro quebrado |
| Banheiro | Rejunte envelhecido, vedação ressecada | Louça trincada, box estilhaçado, entupimento por mau uso |
| Cozinha | Desgaste de bancada pelo uso normal | Bancada trincada, armários quebrados, azulejo furado |
| Elétrica | Interruptores amarelados pelo tempo | Tomadas quebradas, instalações alteradas por conta própria |
O fator tempo
Um contrato de cinco anos produz — legitimamente — muito mais desgaste que um de um ano. Pintura, por exemplo, tem vida útil estimada; devolver com a pintura “vivida” após anos de contrato é desgaste esperado, não dano. Por isso a comparação justa entre entrada e saída considera a duração da locação, não apenas a diferença entre as fotos. Sobre o caso específico da pintura, veja se o inquilino é obrigado a pintar o imóvel na saída.
Desgaste natural é o preço do tempo. Dano é o preço do descuido. A lei manda cada um pagar a sua conta — e a vistoria diz qual é qual.
Sem registro, todo item vira disputa
Repare que a tabela acima só funciona com um ponto de partida documentado. O piso já estava riscado? A porta já empenava? O rejunte já era antigo? Sem a vistoria de entrada, cada resposta é uma opinião. Com ela, é uma comparação de fotos datadas — e o laudo vale como prova documental numa eventual disputa.
Transforme opinião em comparação objetiva: laudos de entrada e saída comparáveis com a VistoriaJá. Conhecer a VistoriaJá →Como registrar do jeito certo
- Na entrada: fotografe cada cômodo seguindo o checklist de vistoria de entrada — inclua detalhes de piso, paredes, esquadrias, louças e bancadas.
- Descreva o estado, não só a existência: “piso em bom estado, com riscos leves próximos à porta” prova mais que uma foto solta.
- Na saída: repita o mesmo roteiro com a vistoria de saída para gerar laudos comparáveis lado a lado.
Entrada e saída no mesmo roteiro, comparação sem briga
A VistoriaJá guia suas fotos pelo celular e entrega o laudo na hora — datado, geolocalizado e comparável entre entrada e saída.
Fazer minha vistoria por R$67 →Perguntas frequentes
Pintura desbotada pode ser cobrada do inquilino?
Não, se o desbotamento veio do tempo e do uso normal — isso é desgaste natural, protegido pelo art. 23, III. Já paredes riscadas, manchadas além do comum, furadas ou pintadas de outra cor sem autorização são dano e podem ser cobradas.
Furos de quadros e prateleiras são desgaste natural?
Em geral são considerados dano, pois alteram o estado da parede além do uso normal do imóvel. A depender do contrato e da quantidade, o custo do reparo pode ser cobrado na saída. O registro de entrada define se os furos já existiam.
Quanto tempo de contrato transforma dano em desgaste?
O tempo não converte dano em desgaste — são naturezas diferentes. O que o tempo faz é ampliar o desgaste esperado: após cinco anos de locação, espera-se mais desgaste de pintura e piso do que após um ano. A comparação justa considera a duração do contrato.
Como provar que o dano já existia quando entrei?
Com o laudo da vistoria de entrada, de preferência assinado pelas duas partes, com fotos datadas. Sem esse documento, a discussão vira palavra contra palavra — e quem alega precisa provar.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.