Obrigações do locador: o que a Lei do Inquilinato exige do proprietário

A Lei do Inquilinato não regula apenas o comportamento do inquilino — o art. 22 da Lei nº 8.245/1991 traz uma lista extensa de obrigações do locador. Proprietário que conhece essa lista aluga com menos atrito, cobra com mais segurança e evita passivos. Vamos às principais obrigações, na ordem em que aparecem na lei.

Entregar o imóvel em estado de servir (inciso I)

A locação começa com o imóvel “em estado de servir ao uso a que se destina”. Elétrica, hidráulica, esquadrias, itens essenciais: tudo funcionando. E há um interesse estratégico em documentar isso — o laudo de entrada que mostra o imóvel em ordem é o que permite, lá na frente, cobrar do inquilino o que ele danificar. Sem esse registro, o art. 23, III (devolver como recebeu) fica sem régua de comparação.

Garantir o uso pacífico (inciso II) e manter a forma do imóvel (inciso III)

Durante a locação, o locador não pode perturbar o uso do imóvel nem alterá-lo sem consentimento. Visitas, por exemplo, dependem de combinação prévia com o inquilino.

Responder pelos vícios anteriores (inciso IV)

Defeitos e vícios anteriores à locação são do locador — mesmo que só se manifestem meses depois, como uma infiltração antiga que reaparece na primeira chuva forte. A vistoria de entrada protege os dois lados aqui: delimita com precisão o que já existia.

Fornecer recibo discriminado (inciso VI)

O recibo deve especificar cada valor cobrado — aluguel, encargos, condomínio. Recibo genérico (“referente a aluguel e encargos”) descumpre a lei.

Pagar taxas de administração e intermediação (inciso VII)

A taxa da imobiliária e as despesas de intermediação são do proprietário, não do inquilino.

Impostos, taxas e seguro complementar (inciso VIII)

IPTU e taxas do imóvel são, por padrão, do locador — salvo disposição expressa em contrário no contrato. É uma das poucas obrigações que a lei permite transferir.

Despesas extraordinárias de condomínio (inciso X)

Esta é a mais descumprida na prática. São sempre do proprietário:

• Obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura do prédio;
• Pintura de fachadas e esquadrias externas;
• Instalação de equipamentos (segurança, telefonia, lazer);
• Indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação;
• Fundo de reserva.

Ao inquilino cabem apenas as despesas ordinárias — limpeza, salários dos funcionários, manutenção rotineira (art. 23, XII). Se o boleto do condomínio mistura tudo, o valor precisa ser separado.

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Checklist do proprietário antes de entregar as chaves

1. Revise elétrica, hidráulica e itens essenciais — o imóvel precisa servir ao uso.
2. Faça a vistoria de entrada completa (use o checklist cômodo a cômodo).
3. Colha a assinatura do inquilino no laudo e anexe ao contrato.
4. No fim da locação, repita com a vistoria de saída e cobre apenas a diferença documentada — saiba quem paga cada reparo.

Perguntas frequentes