Pingou, trincou, parou de funcionar — e agora, quem paga? Essa é provavelmente a dúvida mais frequente de toda locação. A resposta está distribuída entre os arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/1991, e segue uma lógica simples que vale a pena memorizar antes de decorar qualquer tabela.
A lógica da lei em uma frase
O proprietário responde pelo imóvel que entregou; o inquilino responde pelo que fizer com ele.
Traduzindo: problemas de origem anterior à locação ou ligados à estrutura e à vida útil das instalações são do locador (art. 22, I e IV — entregar em estado de servir e responder por vícios anteriores). Danos causados durante o uso, pelo inquilino, sua família ou visitantes, são do locatário (art. 23, V). E o desgaste natural não é de ninguém — é do tempo, e não se cobra (art. 23, III).
Tabela de responsabilidades
| Situação | Responsável | Base |
|---|---|---|
| Infiltração de origem antiga (laje, fachada, tubulação) | Proprietário | Art. 22, IV |
| Entupimento por descarte indevido | Inquilino | Art. 23, V |
| Instalação elétrica que já veio com defeito | Proprietário | Art. 22, I e IV |
| Tomada quebrada durante o uso | Inquilino | Art. 23, V |
| Troca de telhado, estrutura, impermeabilização | Proprietário | Art. 22, IV |
| Vidro quebrado pelo morador ou visitas | Inquilino | Art. 23, V |
| Pintura desbotada pelo tempo | Ninguém (desgaste natural) | Art. 23, III |
| Parede furada, riscada ou manchada além do uso normal | Inquilino | Art. 23, III e V |
| Despesas extraordinárias de condomínio (obras, fachada, fundo de reserva) | Proprietário | Art. 22, X |
| Despesas ordinárias de condomínio (limpeza, porteiro) | Inquilino | Art. 23, XII |
O dever de comunicar (art. 23, IV)
Um detalhe que derruba muita defesa de inquilino: a lei obriga o locatário a comunicar imediatamente ao locador os danos e defeitos cuja reparação seja de responsabilidade dele. O vazamento pequeno que virou infiltração grande porque ninguém avisou pode mudar de dono — a omissão tem custo. Comunique por escrito (mensagem, e-mail) e guarde o registro.
Por que a vistoria decide essas discussões
Quase todas as linhas da tabela dependem de uma pergunta de fato: o problema existia antes da locação? A vistoria de entrada responde com fotos datadas. Sem ela, o inquilino não prova que a elétrica já era precária, e o proprietário não prova que a porta estava íntegra. Com laudos de entrada e saída comparáveis, a régua é objetiva — e o laudo vale como prova documental.
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- Origem antiga ou estrutural → proprietário paga (art. 22).
- Causado pelo uso indevido → inquilino paga (art. 23, V).
- Desgaste do tempo → ninguém paga (art. 23, III).
- Dúvida? → vence quem tem o estado inicial documentado.
No fim do contrato, essa mesma lógica define o acerto da caução — veja também o passo a passo da devolução do imóvel.
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Vazamento no imóvel alugado: quem paga?
Depende da origem. Vazamento por tubulação antiga, defeito estrutural ou vício anterior à locação é do proprietário (art. 22). Vazamento causado por mau uso — como entupimento por descarte indevido — é do inquilino (art. 23, V).
Chuveiro queimou: inquilino ou proprietário?
Se o chuveiro parou por desgaste natural ou defeito pré-existente, a reposição tende a ser do proprietário. Se queimou por mau uso ou instalação indevida feita pelo inquilino, é dele. O estado registrado na entrada ajuda a definir a origem.
Infiltração que apareceu meses depois da mudança é de quem?
Infiltrações costumam ser problemas de origem antiga (impermeabilização, tubulação, fachada) que se manifestam com o tempo — nesse caso, são do locador (art. 22, IV). O laudo de entrada que mostra paredes íntegras não transfere a responsabilidade: o que importa é a causa, não a data do sintoma.
O inquilino é obrigado a fazer manutenção preventiva?
O inquilino deve usar o imóvel com cuidado, comunicar danos e defeitos ao locador (art. 23, IV) e arcar com a conservação corrente ligada ao uso. Manutenções estruturais e substituições por desgaste de vida útil são do proprietário.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.