Quem aluga um imóvel no Brasil está protegido por uma lei específica: a Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato. Ela distribui obrigações entre locador e locatário — e boa parte do que o inquilino aceita como “regra do mercado” na verdade contraria a lei. Abaixo, os nove direitos mais importantes, com o artigo de referência de cada um.
1. Receber o imóvel em condições de uso (art. 22, I)
O locador deve entregar o imóvel “em estado de servir ao uso a que se destina”. Chuveiro que não liga, fiação exposta e infiltração ativa na entrega descumprem a lei. Registre tudo na vistoria de entrada — é o que separa o problema pré-existente do problema causado por você.
2. Não pagar por vícios anteriores à locação (art. 22, IV)
Defeitos anteriores ao contrato são responsabilidade do locador. A dificuldade prática é provar o que é “anterior” — sem registro do estado inicial, essa discussão vira palavra contra palavra.
3. Recibo discriminado (art. 22, VI)
O locador é obrigado a fornecer recibo discriminando aluguel, condomínio, IPTU e demais encargos, item a item. Recibo genérico é vedado pela lei.
4. Não pagar despesas extraordinárias de condomínio (art. 22, X)
Obras estruturais, pintura de fachada, troca de elevador, fundo de reserva: tudo isso é despesa extraordinária e cabe ao proprietário. O inquilino paga apenas as ordinárias — limpeza, porteiro, manutenção rotineira (art. 23, XII).
5. Caução limitada a três meses (art. 38, §2º)
Se a garantia for caução em dinheiro, o limite é o equivalente a três meses de aluguel, com depósito em poupança e devolução corrigida. Detalhamos as regras no guia da caução de aluguel na Lei do Inquilinato.
6. Uma garantia só (art. 37, parágrafo único)
É proibido exigir caução e fiador, ou qualquer combinação de duas garantias no mesmo contrato.
7. Proteção contra cobrança de desgaste natural (art. 23, III)
O inquilino devolve o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações do uso normal. Pintura desbotada pelo tempo e piso com desgaste leve não podem ser cobrados. A linha entre desgaste natural e dano é decidida pela comparação entre a vistoria de entrada e a de saída.
8. Indenização por benfeitorias necessárias (art. 35)
Benfeitorias necessárias feitas pelo inquilino são indenizáveis, mesmo sem autorização do locador — e as úteis, quando autorizadas, também. Entenda os detalhes (inclusive a cláusula de renúncia comum nos contratos) no artigo sobre benfeitorias no imóvel alugado.
9. Preferência de compra (art. 27)
Se o proprietário decidir vender, o inquilino tem preferência em igualdade de condições com terceiros, com 30 dias para responder à proposta (art. 28).
Repare: os direitos 1, 2, 7 e 8 dependem de uma mesma coisa — saber e provar em que estado o imóvel estava na entrada. Sem esse registro, cada um deles vira discussão. Com ele, viram fatos documentados.
Como transformar esses direitos em prática
- Antes de mobiliar, faça a vistoria de entrada seguindo o checklist cômodo a cômodo.
- Peça a assinatura do locador (ou da imobiliária) no laudo — o documento reconhecido pelas duas partes tem muito mais força. Veja quando o laudo vale como prova.
- Na devolução, repita o processo com a vistoria de saída e compare os dois laudos antes de discutir qualquer desconto na caução.
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O inquilino pode ser cobrado por problemas que já existiam no imóvel?
Não. O locador responde pelos vícios e defeitos anteriores à locação (art. 22, IV). Para provar que o problema é anterior, o inquilino precisa do estado do imóvel documentado na entrada — é o papel da vistoria de entrada.
O proprietário é obrigado a dar recibo do aluguel?
Sim. O art. 22, VI obriga o locador a fornecer recibo discriminado das quantias pagas, especificando cada valor. É vedado o recibo genérico que junta tudo em um número só.
O inquilino tem preferência se o imóvel for vendido?
Sim. O art. 27 garante ao inquilino a preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros. O locador deve comunicar a intenção de venda com todas as condições do negócio, e o inquilino tem 30 dias para responder (art. 28).
Quais despesas de condomínio o inquilino não paga?
As despesas extraordinárias — obras estruturais, pintura de fachada, fundo de reserva, indenizações trabalhistas anteriores — são do locador (art. 22, X). O inquilino paga apenas as despesas ordinárias, ligadas à administração e manutenção rotineira (art. 23, XII).
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.