É provavelmente a cobrança mais comum na devolução de um imóvel alugado: “precisa entregar pintado”. Mas a Lei nº 8.245/1991 não tem nenhum artigo que obrigue pintura na saída. O que existe é uma regra mais inteligente — e que pode jogar tanto a favor do inquilino quanto do proprietário, dependendo do que foi documentado.
O que a lei diz de verdade
A regra é o art. 23, III: o inquilino deve “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Aplicada à pintura, ela gera três cenários:
| Cenário | Pintura pode ser exigida? |
|---|---|
| Recebeu pintado de novo; devolve com desbotamento natural do tempo | Não — desgaste natural (art. 23, III) |
| Recebeu pintado; devolve com furos, riscos, manchas fortes ou cor alterada | Sim — dano além do uso normal |
| Recebeu com pintura velha; devolve no mesmo estado | Não — devolveu como recebeu |
E a cláusula do contrato que exige pintura?
Muitos contratos trazem cláusula de “devolver com pintura nova”. A validade dessa exigência, quando as paredes têm apenas desgaste do tempo, é discutível — porque cobraria do inquilino justamente o que o art. 23, III protege. O que se sustenta com tranquilidade é a exigência de restituir o estado de entrada: quem recebeu paredes impecáveis e devolve paredes danificadas repõe a pintura; quem recebeu pintura cansada não tem que entregar pintura nova.
A pergunta certa nunca é “o contrato manda pintar?”, e sim “em que estado a pintura estava na entrada — e em que estado está agora?”. Contrato não substitui prova.
O papel do tempo de contrato
Pintura tem vida útil. Após anos de locação, o desbotamento e pequenas marcas de convivência são o resultado esperado do uso normal — é exatamente o que a lei chama de deterioração do uso regular. Em contratos curtos, o mesmo nível de marcas pode pesar diferente. Essa gradação faz parte da análise de desgaste natural × dano.
Como evitar a briga (dos dois lados)
- Na entrada: fotografe todas as paredes de todos os cômodos, incluindo close de qualquer marca existente — o checklist de vistoria de entrada cobre isso cômodo a cômodo.
- Durante: quer pintar de outra cor? Peça autorização por escrito e combine o estado de devolução.
- Na saída: repare danos pontuais antes da vistoria de saída — retoque costuma custar menos que a cobrança.
- No acerto: compare os dois laudos. Divergência sobre pintura se resolve com fotos datadas, não com memória — e o laudo vale como prova.
O acerto da pintura normalmente acontece junto com a devolução da caução e a entrega das chaves — vale ler os dois guias antes de fechar o contrato.
Paredes documentadas, caução protegida
A VistoriaJá guia suas fotos parede a parede e entrega o laudo na hora — datado, geolocalizado e comparável entre entrada e saída.
Fazer minha vistoria por R$67 →Perguntas frequentes
A cláusula que obriga a devolver o imóvel pintado vale?
Cláusulas de devolução no estado de entrada são comuns e, em regra, válidas. Mas a cobrança automática de pintura nova mesmo sem dano — quando as paredes só têm desgaste do tempo — conflita com o art. 23, III, que protege o desgaste natural. Cada caso depende do contrato e do estado documentado.
Recebi o imóvel com pintura velha. Preciso devolver pintado?
Não. A obrigação é devolver no estado em que recebeu. Se a pintura já estava velha na entrada — e o laudo de entrada comprova — exigir pintura nova na saída significaria melhorar o imóvel às custas do inquilino.
Pintei as paredes de outra cor. Tenho que repintar na saída?
Em regra, sim. Alterar a cor sem autorização modifica o estado do imóvel; devolvê-lo na cor original faz parte de restituí-lo como recebido. Se houve autorização por escrito do locador, vale o que foi combinado.
Furos de quadros obrigam a repintar a parede inteira?
Furos são dano, e o reparo (correção e retoque) pode ser cobrado. A extensão — retoque pontual ou repintura da parede — depende do caso concreto e da possibilidade de recompor o aspecto original. O bom senso e o laudo comparativo evitam excessos dos dois lados.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.