A locação terminou, o proprietário apresentou uma lista de reparos e o inquilino descobre que nunca houve vistoria de entrada. É uma das situações mais desconfortáveis da locação, porque as duas partes têm razão em alguma medida e nenhuma tem documento para provar. Este guia mostra como sair desse impasse com o menor prejuízo possível.
O que muda quando não existe laudo de entrada
A Lei do Inquilinato não condiciona a devolução do imóvel à existência de vistoria. O que ela diz, no art. 23, III, é que o inquilino deve restituir o imóvel “no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Sem laudo, a expressão “no estado em que recebeu” perde referência objetiva.
Duas consequências práticas surgem daí:
- Quem alega o dano precisa demonstrá-lo. Uma lista de reparos sem comparação com o estado inicial é uma afirmação, não uma prova;
- O inquilino continua protegido pelo desgaste natural. Pintura desbotada, piso com marcas de uso e silicone de box envelhecido não viram dano só porque falta laudo.
Isso não significa que o inquilino esteja automaticamente livre. Danos evidentes e incompatíveis com o uso normal, um vidro quebrado, uma porta arrombada, uma parede pintada de outra cor, continuam sendo dele, com ou sem laudo.
O que pode servir de registro alternativo
Na falta do documento certo, o que resolve é reunir os documentos possíveis. Comece pelo que você já tem:
| Registro | Para que serve | Força |
|---|---|---|
| Fotos e vídeos do dia da mudança | Mostrar o estado no início, com data do arquivo | Alta |
| Anúncio do imóvel na época | Fotos publicadas pelo próprio locador ou imobiliária | Alta |
| Mensagens e e-mails do início da locação | Pedidos de reparo, reclamações e respostas | Alta |
| Contrato de locação | Quando descreve o estado ou lista itens entregues | Média |
| Comprovantes de reparos feitos por você | Notas de serviço e material durante a locação | Média |
| Testemunhas da entrega das chaves | Quem acompanhou a mudança | Baixa a média |
Reúna tudo em ordem cronológica antes de qualquer conversa. Um inquilino que chega ao acerto com uma pasta organizada muda o tom da negociação inteira, mesmo sem laudo.
Ainda dá tempo de documentar a devolução. Faça a vistoria de saída antes de entregar as chaves. Ver vistoria de saída →Separar desgaste natural de dano, item por item
Sem laudo de entrada, a régua que sobra é a distinção entre deterioração do uso normal e dano. Ela funciona melhor quando aplicada item a item, e não ao imóvel como um todo:
- Costuma ser desgaste natural: tinta desbotada pelo tempo, marcas leves de móveis no piso, silicone envelhecido, rejunte encardido, pequenas marcas de uso em maçanetas e metais;
- Costuma ser dano: furos de fixação não reparados, vidro trincado, porta perfurada, queimadura em bancada, azulejo quebrado, mofo por falta de ventilação, cor alterada sem autorização;
- Depende do tempo de contrato: em uma locação de cinco anos, o nível de marca esperado é bem maior do que em uma de oito meses. O tempo de uso é um argumento legítimo dos dois lados.
O detalhamento dessa fronteira está em desgaste natural ou dano no imóvel alugado, que vale abrir antes de aceitar ou recusar qualquer valor.
O efeito na caução
A caução é a garantia prevista no art. 38 da Lei do Inquilinato, limitada a três meses de aluguel quando em dinheiro. Ela não é do proprietário: é do inquilino, retida para cobrir eventual inadimplemento ou dano.
Quando não há laudo de entrada, a retenção precisa ser especialmente bem justificada. Como inquilino, peça sempre por escrito:
- A lista discriminada dos itens que estão sendo cobrados;
- O valor de cada item, com orçamento ou nota, e não um número redondo global;
- A indicação do que embasa a alegação de que cada item não existia no início.
Como proprietário, a recomendação é simétrica: apresente orçamentos reais, aceite descontar o que for desgaste natural e não use a caução como fundo de reforma. Os critérios de retenção e devolução estão em caução de aluguel na Lei do Inquilinato.
Negociar por escrito e, se necessário, buscar orientação
A maior parte desses casos termina em acordo, simplesmente porque nenhum dos lados tem prova suficiente para vencer a discussão inteira. Alguns cuidados que ajudam a fechar bem:
- Troque propostas por e-mail ou mensagem, nunca só por telefone;
- Faça contraproposta item por item, aceitando o que for razoável e recusando o que for desgaste;
- Registre o acordo final por escrito, com quitação expressa: quanto foi descontado, quanto foi devolvido e que nada mais será cobrado;
- Só entregue as chaves com o termo de entrega assinado, que marca o fim da sua responsabilidade pelo aluguel.
Se o valor for alto, se houver cobrança que você considere abusiva ou se a outra parte simplesmente parar de responder, procure orientação jurídica. Este texto é informativo e não avalia o seu caso concreto.
Para a próxima locação: o problema não se repete
Toda essa dificuldade nasce de uma etapa de trinta minutos que não foi feita no começo. Na próxima locação, de qualquer lado do contrato, exija o laudo de entrada antes da mudança e o de saída antes de devolver as chaves. Com os dois documentos, o acerto final deixa de ser negociação e passa a ser conferência.
Evitar problemas na próxima locação
Laudos de entrada e saída comparáveis, com fotos datadas e geolocalizadas, feitos pelo celular e entregues na hora.
Evitar problemas na próxima locação →Perguntas frequentes
Sem vistoria de entrada, o inquilino é obrigado a pagar tudo o que aparecer?
Não. A ausência de laudo não transfere automaticamente a responsabilidade. Quem afirma que houve dano precisa demonstrar o dano e a ligação com a locação, e o desgaste natural do uso continua excluído da cobrança pelo art. 23, III.
O que pode substituir a vistoria de entrada como prova?
Fotos e vídeos do dia da mudança, o anúncio do imóvel com fotos da época, mensagens trocadas com o locador ou a imobiliária, e-mails sobre reparos pedidos no início, o próprio contrato quando descreve o estado, e o depoimento de quem acompanhou a entrega das chaves.
O proprietário pode reter a caução sem laudo de entrada?
A retenção precisa de justificativa e de demonstração do dano e do valor. Sem laudo de entrada, essa demonstração fica mais difícil, mas não impossível. O inquilino que discorda deve pedir a discriminação por escrito dos itens e valores antes de aceitar qualquer desconto.
Vale a pena fazer uma vistoria no meio da locação?
Vale, principalmente em contratos longos. Ela não substitui o laudo de entrada, mas cria um marco intermediário datado, que ajuda a delimitar o que já existia antes daquele momento. Combine com o locador para que o registro seja aceito pelos dois.
Fontes consultadas
- Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato, arts. 22, I, 23, III e 38 (Planalto).
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.