Garantias locatícias: as 4 modalidades do art. 37 e qual escolher

Antes de assinar qualquer contrato de aluguel, alguém vai perguntar: “qual é a garantia?”. A resposta possível está no art. 37 da Lei nº 8.245/1991, que lista exatamente quais garantias o locador pode exigir — e uma regra de ouro que muita imobiliária ignora: só pode uma.

As quatro garantias do art. 37

1. Caução

Pode ser em bens móveis, imóveis ou — o caso mais comum — em dinheiro, limitada ao equivalente a três meses de aluguel, depositada em poupança e devolvida corrigida no fim do contrato (art. 38). É a garantia mais simples e mais barata para o inquilino, porque o dinheiro volta. Todas as regras estão no guia completo da caução de aluguel.

2. Fiança (fiador)

Um terceiro — normalmente com imóvel próprio — responde pelas obrigações do inquilino. Não custa dinheiro, mas exige encontrar quem aceite o risco. O fiador responde, em regra, até a entrega das chaves, e as hipóteses de exoneração estão no art. 40 (na prorrogação por prazo indeterminado, pode se exonerar com notificação, ficando obrigado por mais 120 dias).

3. Seguro de fiança locatícia

O inquilino paga um prêmio (tipicamente um percentual do aluguel anual) a uma seguradora, que garante o locador. É rápido e dispensa fiador, mas o prêmio não é devolvido — é custo puro. Comum em locações via imobiliárias e plataformas.

4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

O inquilino aplica um valor em fundo de investimento e cede as quotas em garantia ao locador. Menos comum no varejo, aparece em locações de maior valor.

Comparativo rápido

A regra de ouro: uma garantia só

O parágrafo único do art. 37 é direto: é vedada mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. Caução + fiador, fiador + seguro, qualquer combinação — tudo vedado. A exigência de dupla garantia é nula e configura contravenção prevista na própria lei (art. 43, II).

Locação sem garantia existe — e tem contrapartida

A lei também permite alugar sem garantia nenhuma. Para equilibrar o risco, o art. 59, §1º, IX dá ao locador a possibilidade de liminar de despejo em 15 dias na ação por falta de pagamento quando a locação não tem garantia. É o modelo usado por várias plataformas digitais de aluguel.

Seja qual for a garantia, o acerto final dela depende sempre da mesma prova: o estado do imóvel na entrada e na saída. Garantia define de onde sai o dinheiro; a vistoria define se ele é devido.

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Como fechar o ciclo da garantia sem disputa

1. Escolha uma garantia e recuse dupla exigência — é seu direito (art. 37, parágrafo único);
2. Na entrada, registre o estado do imóvel com a vistoria de entrada (checklist completo aqui);
3. Na saída, repita com a vistoria de saída e compare;
4. Acerte a garantia com base na diferença documentada — nunca em estimativa verbal. Em caso de dúvida sobre o que pode ser cobrado, reveja desgaste natural × dano.

Perguntas frequentes