Caução de aluguel: como funciona o limite de 3 meses, a devolução e a retenção

A caução é a garantia mais comum nas locações residenciais brasileiras — e também a maior fonte de conflito no fim do contrato. A Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, trata dela em dois artigos: o art. 37, que lista as garantias possíveis, e o art. 38, que define as regras da caução em si. Entender esses dois artigos evita a maioria das brigas na devolução das chaves.

O que a lei permite exigir como garantia

O art. 37 lista as garantias que o locador pode exigir: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. E o parágrafo único traz uma regra que muita gente ignora: é proibido exigir mais de uma garantia no mesmo contrato. Caução + fiador, por exemplo, é dupla garantia — e é vedada. Para comparar as modalidades em detalhe, veja o guia de garantias locatícias na Lei do Inquilinato.

As três regras da caução em dinheiro (art. 38)

1. Limite: a caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel (§2º).
2. Depósito: o valor deve ser depositado em caderneta de poupança, autorizada pelo poder público.
3. Devolução: ao fim da locação, o valor volta ao inquilino com as vantagens do depósito — ou seja, corrigido pelos rendimentos da poupança.

A caução não é do proprietário. É um depósito de garantia que pertence ao inquilino e só pode ser usado para cobrir débitos comprovados no fim do contrato.

Quando a retenção da caução é legítima

O proprietário pode descontar da caução, no fim da locação:

• Aluguéis e encargos em aberto (condomínio, IPTU quando contratado, contas vinculadas ao imóvel);
• Danos ao imóvel que vão além do desgaste natural — parede furada, piso quebrado, porta empenada;
• Multas contratuais devidas e não pagas.

O que ele não pode descontar: o desgaste natural do uso normal (art. 23, III) e melhorias que ele gostaria de fazer no imóvel, como modernizar o que já estava velho na entrada.

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Como o inquilino garante a devolução integral

1. Antes de mobiliar: faça a vistoria de entrada e registre cada cômodo. Use o checklist completo de vistoria de entrada.
2. Durante o contrato: comunique por escrito qualquer problema estrutural que aparecer — vazamentos e infiltrações anteriores à locação são responsabilidade do locador.
3. Na saída: repita o registro com a vistoria de saída antes de entregar as chaves. É a sua prova de como devolveu o imóvel.
4. Guarde os laudos: um laudo de vistoria vale como prova documental — mas só se você tiver o documento.

Como o proprietário retém sem risco jurídico

Do outro lado do balcão, o proprietário que retém caução sem prova está exposto: o inquilino pode cobrar a devolução em juízo, e sem laudo comparativo a retenção tende a cair. O caminho seguro é o mesmo — vistoria de entrada assinada pelas duas partes, vistoria de saída no dia da devolução das chaves, e cobrança baseada na diferença documentada entre as duas.

Perguntas frequentes