O fim da locação é o momento em que tudo o que foi (ou não foi) documentado vem à tona. A devolução do imóvel envolve três atos que muita gente mistura: a desocupação, a vistoria de saída e a entrega das chaves. A ordem certa desses três atos — e o papel que a Lei nº 8.245/1991 dá a cada um — é o que evita cobranças-surpresa e caução retida sem explicação.

A obrigação legal na devolução

O art. 23, III, da Lei do Inquilinato manda o inquilino restituir o imóvel “no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”. Duas consequências práticas:

Aluguel corre até a entrega das chaves

Um detalhe que custa caro: a locação só termina, na prática, com a efetiva devolução das chaves. Imóvel vazio com as chaves no seu bolso continua gerando aluguel, condomínio e contas. Por isso:

  1. Desocupe e limpe o imóvel;
  2. Faça a vistoria de saída com o imóvel vazio;
  3. Entregue as chaves mediante termo escrito, datado e assinado pelas duas partes (ou pela imobiliária).
Sem termo de entrega, não há data de fim. Sem vistoria de saída, não há prova do estado de devolução. Os dois documentos juntos encerram a locação de verdade.

O passo a passo completo da devolução

  1. Avise com antecedência conforme o contrato (em geral, 30 dias por escrito).
  2. Verifique o contrato: cláusulas sobre pintura, reparos e estado de devolução. Sobre pintura, veja se é obrigatório devolver o imóvel pintado.
  3. Releia o laudo de entrada e repare o que for dano seu — reparar antes costuma sair mais barato do que ser cobrado depois.
  4. Quite contas vinculadas: água, luz, gás, condomínio, e peça as declarações de quitação.
  5. Faça a vistoria de saída com o imóvel vazio e limpo, seguindo o mesmo roteiro da entrada.
  6. Entregue as chaves com termo assinado e guarde sua via.
  7. Acerte a caução: devolução integral corrigida ou desconto justificado por débitos e danos comprovados — as regras estão no guia da caução de aluguel.
Para o proprietário

O mesmo roteiro protege quem recebe o imóvel de volta: a vistoria de saída feita antes de aceitar as chaves é o que legitima qualquer cobrança. Depois que as chaves trocam de mãos e o imóvel é reocupado ou reformado, a prova do estado de devolução se perde.

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E se a devolução for antes do prazo?

Devolver o imóvel antes do fim do contrato é possível, mas pode gerar multa proporcional ao período restante (art. 4º). Explicamos o cálculo e as exceções no artigo sobre rescisão antecipada do contrato de aluguel.

Feche a locação com prova, não com promessa

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Perguntas frequentes

Até quando o inquilino paga aluguel na devolução?

Até a efetiva entrega das chaves. Enquanto as chaves não são formalmente devolvidas, a locação segue produzindo aluguel e encargos — mesmo com o imóvel vazio. Por isso o termo de entrega de chaves, datado e assinado, é essencial.

O proprietário pode recusar as chaves?

A recusa injustificada não impede a devolução: o inquilino pode notificar formalmente e, em último caso, consignar as chaves judicialmente. Reparos em discussão se resolvem pela via da caução e da prova, não pela recusa das chaves.

A vistoria de saída é obrigatória?

A lei não a exige expressamente, mas sem ela não há como comparar o estado de devolução com o de entrada — e qualquer cobrança ou defesa fica sem base documental. Na prática, é ela que protege a caução do inquilino e a cobrança do proprietário.

Quando a caução deve ser devolvida?

Não havendo débitos nem danos comprovados, a caução deve ser devolvida ao fim da locação com as vantagens do depósito em poupança (art. 38, §2º). Se houver desconto, ele precisa corresponder a débitos ou danos comprovados — idealmente pela comparação entre os laudos de entrada e saída.

Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.