“Vistoria de saída abusiva” é uma busca em alta no Google — e não por acaso. É na devolução das chaves que aparecem cobranças de pintura completa, reforma de piso, marcenaria e valores que às vezes superam a própria caução. Parte dessas cobranças é legítima. Parte não é. Este guia ensina a separar — e a reagir.
A régua legal: o que pode e o que não pode ser cobrado
A base é o art. 23, III da Lei nº 8.245/1991: devolver o imóvel como recebeu, salvo as deteriorações do uso normal. Disso decorre a lista dos abusos mais comuns:
| Cobrança | Legítima? |
|---|---|
| Reparo de dano causado na locação (furo, quebra, mancha fora do comum) | Sim |
| Pintura desbotada pelo tempo de contrato | Não — desgaste natural |
| Pintura nova onde a entrada registrou pintura velha | Não — melhoria às custas do inquilino |
| Item que o laudo de entrada já apontava danificado | Não — dano pré-existente |
| Troca completa quando o reparo pontual resolve | Questionável — exigir orçamento proporcional |
| Valor fechado sem orçamento discriminado | Questionável — pedir detalhamento |
Os critérios completos, item por item do imóvel, estão em desgaste natural × dano — e o caso clássico da pintura tem guia próprio.
O roteiro da contestação
- Peça os documentos: laudo de saída, laudo de entrada e orçamentos discriminados de cada item cobrado. Cobrança séria vem documentada;
- Compare item a item: para cada cobrança, pergunte — estava assim na entrada? É desgaste do tempo? O valor corresponde ao reparo?
- Responda por escrito, aceitando o que for devido e contestando o resto com fundamento (art. 23, III; laudo de entrada; suas fotos);
- Apresente contraprova: seu laudo de entrada, fotos datadas da mudança e da devolução;
- Negocie — a maioria das disputas termina em acordo quando a contraprova é sólida;
- Sem acordo: Juizado Especial Cível (até 20 salários mínimos, sem advogado) para reaver caução retida indevidamente.
Quem cobra tem o ônus de provar que o dano aconteceu durante a locação. Sem laudo de entrada que mostre o estado inicial, a cobrança se sustenta mal — e a contestação bem documentada derruba item por item.
A defesa que se constrói no primeiro dia
Toda contestação forte nasce de um documento feito antes do conflito: o laudo de entrada. Se você está começando uma locação agora, gaste 40 minutos no checklist de vistoria de entrada — é sua vacina contra a cobrança abusiva lá na frente. E na devolução, o laudo de saída feito por você congela o estado do imóvel no dia da entrega das chaves, fechando a janela para danos posteriores entrarem na sua conta (veja o valor de prova do laudo).
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O que caracteriza cobrança abusiva na vistoria de saída?
Cobrar desgaste natural (pintura desbotada, piso gasto pelo uso normal), itens já danificados na entrada, melhorias que o imóvel não tinha, valores acima do reparo real ou cobranças sem orçamento discriminado. A régua legal é o art. 23, III: o inquilino devolve como recebeu, salvo o desgaste do uso normal.
Como contestar a cobrança da imobiliária na saída?
Por escrito, item a item: solicite o laudo de saída, o laudo de entrada e os orçamentos; compare cada cobrança com o estado registrado na entrada; aponte o que é desgaste natural ou dano pré-existente; e proponha o valor que reconhece devido. Guarde toda a troca de mensagens.
A imobiliária pode reter a caução até eu aceitar a cobrança?
A caução só pode ser retida na medida de débitos e danos comprovados. Retenção integral por cobrança contestada e não comprovada pode ser questionada judicialmente — inclusive no Juizado Especial Cível, sem necessidade de advogado para causas de até 20 salários mínimos.
Não fiz vistoria de entrada. Ainda posso me defender?
Fica mais difícil, mas não impossível: fotos e vídeos datados da mudança, conversas da época relatando problemas, testemunhas e o próprio laudo de saída (que pode revelar desgaste incompatível com o período de locação) ajudam. Quem cobra o dano também tem o ônus de provar que ele ocorreu na locação.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.