A cena é clássica: você devolve o imóvel, e semanas depois chega uma cobrança para "repintar tudo", trocar um piso que já estava riscado ou consertar algo que nunca foi seu. A boa notícia é que a maior parte dessas cobranças não se sustenta quando você responde item a item, com documento na mão. Contestar não é brigar, é exigir que cada valor seja provado.
O que a lei permite cobrar (e o que não permite)
O inquilino deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III da Lei do Inquilinato). Traduzindo: você responde pelo que danificou, não pelo tempo que morou lá.
| Cobrança | É devida? |
|---|---|
| Reparo de dano que você causou | Sim |
| Pintura nova só por "padrão", sem dano | Em regra, não |
| Item que já estava danificado na entrada | Não |
| Desgaste natural (tinta desbotada, rejunte encardido) | Não |
| Furos que você fez para prateleiras/TV | Sim (reparo simples) |
| Troca de piso inteiro por um risco pontual | Não (desproporcional) |
Para os critérios detalhados, veja desgaste natural ou dano e se o inquilino é obrigado a pintar na saída.
Uma vistoria de saída sua, com fotos datadas, é a base de qualquer contestação. Veja a VistoriaJá, a partir de R$67. Ver vistoria de saída →Passo a passo da contestação
- Peça tudo discriminado. Exija a cobrança item a item, com valores e orçamentos. Recuse total "fechado" sem detalhamento, você tem direito à transparência.
- Compare com a entrada. Abra a vistoria de entrada e confronte cada ponto. O que já estava lá some da conta. Se a divergência é com o próprio laudo de entrada, veja o prazo para contestar a vistoria de entrada.
- Marque o desgaste natural. Tudo que é uso comum (tinta, rejunte, pequenos riscos) não é indenizável.
- Reúna as provas. Vistoria de entrada, de saída e as fotos datadas e geolocalizadas que você tirou ao devolver.
- Formalize por escrito. Envie a carta de contestação (modelo abaixo) por e-mail ou com protocolo. Nada de acordo só verbal.
- Escale se preciso. Sem solução, leve ao Procon, à mediação ou ao Juizado Especial Cível (causas menores dispensam advogado até 20 salários mínimos).
Modelo de carta de contestação
Copie, ajuste os campos entre colchetes e envie por um meio que gere comprovante:
Assunto: Contestação da vistoria de saída e cobrança, contrato de locação do imóvel [endereço].
[Cidade], [data].
A/C [nome do proprietário / imobiliária].
Eu, [seu nome], inquilino(a) do imóvel situado à [endereço], venho contestar formalmente a cobrança apresentada na vistoria de saída, pelos motivos abaixo:
1. Item [ex.: pintura da sala], a cobrança é indevida porque se trata de desgaste natural decorrente do uso normal, não indenizável nos termos do art. 23, III da Lei 8.245/91.
2. Item [ex.: piso do quarto], o dano apontado já constava na vistoria de entrada, conforme registro em anexo, não sendo de minha responsabilidade.
3. Item [ex.: troca completa de bancada], a cobrança é desproporcional ao dano existente, sendo cabível apenas o reparo pontual.
Anexo a vistoria de entrada, a vistoria de saída e fotos datadas que comprovam o estado do imóvel na devolução.
Diante do exposto, solicito a revisão da cobrança e a devolução integral da caução no valor de R$ [valor], corrigido, no prazo de [ex.: 10 dias], sob pena de adoção das medidas cabíveis.
Atenciosamente,
[seu nome] · [CPF] · [telefone/e-mail]
Contestação começa com prova
Antes de assinar qualquer termo de saída, registre o estado real do imóvel. Você manda as fotos e recebe a vistoria de saída comparativa, com data e GPS, pronta para embasar sua contestação.
Fazer minha vistoria por R$67 →Quando a cobrança é claramente abusiva
Cobrar pintura nova sem dano, reter a caução sem prestar contas ou inflar orçamentos são sinais de abuso. Entenda os critérios em vistoria de saída abusiva: como identificar e contestar e veja também as regras de devolução e retenção da caução.
Perguntas frequentes
Qual o prazo para contestar a vistoria de saída?
Não há um prazo único na lei. Conteste o quanto antes, assim que receber a cobrança, para não parecer concordância. A pretensão de reparação civil costuma prescrever em três anos, mas quanto mais rápido você formalizar, mais forte fica sua posição.
Posso me recusar a pagar a cobrança da vistoria de saída?
Pode contestar toda cobrança que não corresponda a um dano real causado por você. Você não paga por desgaste natural, por itens já danificados na entrada, nem por pintura nova sem previsão contratual válida.
E se eu não tiver a vistoria de entrada?
Fica mais difícil, porque sem entrada presume-se que o imóvel foi recebido em bom estado. Ainda assim dá para contestar exigindo orçamentos, questionando o desgaste natural e apresentando qualquer registro do estado do imóvel.
Vale a pena ir ao Juizado Especial?
Para valores menores, sim. O Juizado Especial Cível é gratuito e dispensa advogado em causas de até 20 salários mínimos. Leve as vistorias, as fotos e a carta de contestação já enviada.
Fontes consultadas
- Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato (Planalto).
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. O modelo de carta é um ponto de partida e pode precisar de adaptação ao seu caso. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.