O contrato de aluguel é o mapa da locação inteira. Quase toda briga que aparece depois, sobre reajuste, caução, reparo ou multa, já estava decidida ali, na letra que ninguém leu com calma antes de assinar. Este guia percorre as cláusulas essenciais e mostra o que conferir em cada uma, dos dois lados do contrato.
As cláusulas que não podem faltar
| Cláusula | O que deve trazer |
|---|---|
| Partes | Nome, CPF/CNPJ e qualificação de locador e locatário (e fiador, se houver) |
| Imóvel | Endereço completo, descrição e finalidade (residencial ou comercial) |
| Aluguel | Valor, dia de vencimento, forma de pagamento e o que acontece no atraso |
| Prazo | Duração (comum: 30 meses) e o que ocorre ao fim, se prorroga por prazo indeterminado |
| Reajuste | Índice (IGP-M ou IPCA) e periodicidade mínima de 12 meses |
| Garantia | Uma só modalidade: caução, fiador, seguro-fiança ou capitalização |
| Encargos | Quem paga IPTU, condomínio, água, luz, gás e taxas |
| Rescisão e multa | Multa proporcional ao tempo restante e hipóteses de isenção |
| Vistoria | Menção ao laudo de entrada como anexo do contrato |
| Devolução | Estado em que o imóvel deve ser entregue e regras da vistoria de saída |
O que conferir com atenção antes de assinar
1. Reajuste: qual índice e quando
Veja qual índice foi escolhido (IGP-M costuma variar mais que o IPCA) e confirme que o reajuste só acontece a cada 12 meses. Entenda tudo em como funciona o reajuste de aluguel.
2. Garantia: só pode haver uma
A lei proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia ao mesmo tempo (art. 37, parágrafo único). Se o contrato pedir caução e fiador, algo está errado. Compare as opções em garantias locatícias: as 4 modalidades.
3. Caução: limite e devolução
Se a garantia for caução em dinheiro, ela não pode passar de três meses de aluguel e deve ser devolvida corrigida. Detalhes em caução de aluguel: limite, devolução e retenção.
4. Multa por rescisão: proporcional
Se você sair antes do prazo, a multa deve ser proporcional ao tempo que faltava, nunca o valor cheio. Veja o cálculo em rescisão antecipada e multa proporcional.
5. Encargos: quem paga o quê
Confirme a divisão de IPTU, condomínio e despesas extraordinárias, é fonte constante de cobrança indevida. A regra está em IPTU e condomínio: quem paga.
6. Vistoria: exija o anexo
Esta é a cláusula que protege os dois lados na hora da saída. O contrato deve mencionar a vistoria de entrada como anexo, e você deve conferir se o laudo realmente está junto e condiz com o imóvel. Sem ele, a devolução vira discussão. Veja o que a Lei do Inquilinato diz sobre vistoria.
Desconfie de: dupla garantia (caução + fiador), reajuste em menos de 12 meses, multa de rescisão cheia sem proporcionalidade, obrigação de pintura nova na saída sem ressalva de desgaste natural e contrato sem vistoria anexa. Nenhum desses pontos deveria passar sem ajuste.
Assine com a vistoria em anexo
O laudo de entrada é o anexo que evita a maior parte das brigas na saída. Você manda as fotos e recebe a vistoria de entrada pronta para anexar ao contrato, com data e GPS.
Fazer minha vistoria por R$67 →Prazo, prorrogação e registro
O contrato residencial costuma ter 30 meses. Ao fim do prazo, se ninguém se manifestar, ele se prorroga por tempo indeterminado, e aí o proprietário pode pedir o imóvel por denúncia vazia com 30 dias de aviso. O registro em cartório não é obrigatório para o contrato valer, mas garante o direito de preferência e a continuidade em caso de venda do imóvel. Duas testemunhas na assinatura transformam o contrato em título executivo extrajudicial, o que agiliza a cobrança em caso de inadimplência.
Perguntas frequentes
O contrato de aluguel precisa ser registrado em cartório?
Não para valer entre as partes. O registro no cartório de imóveis garante o direito de preferência e a vigência do contrato mesmo se o imóvel for vendido, mas o contrato particular assinado já produz efeitos.
Contrato de aluguel sem reconhecer firma é válido?
Sim. O reconhecimento de firma ou a assinatura eletrônica reforçam a autenticidade, mas o contrato assinado pelas partes e por duas testemunhas já é válido, e vira título executivo extrajudicial.
Posso alterar cláusulas antes de assinar?
Pode. O contrato é negociável até a assinatura. Se alguma cláusula for abusiva ou contrária à Lei 8.245/91, aponte e proponha ajuste, ou não assine.
O que não pode faltar em um contrato de aluguel?
Qualificação das partes e do imóvel, valor e vencimento, prazo, índice e periodicidade do reajuste, garantia locatícia, divisão dos encargos, regras de rescisão e multa, e a vistoria de entrada como anexo.
Fontes consultadas
- Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato (Planalto).
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.