Todo ano, na data-base do contrato, a mesma conversa: quanto o aluguel vai subir? A resposta não é livre — ela está no contrato e em duas leis: a Lei do Inquilinato (8.245/91) e a Lei 10.192/2001, que rege os reajustes de contratos. Este guia organiza as regras e o cálculo.
As três regras do reajuste
- Índice do contrato: o aluguel sobe (ou desce) pela variação do índice pactuado — IGP-M, IPCA ou outro. Sem cláusula de índice, não há reajuste automático;
- Periodicidade mínima de 12 meses: a Lei 10.192/2001 veda reajuste em intervalo menor que um ano;
- Data-base: conta-se do início do contrato ou do último reajuste.
IGP-M × IPCA: o que mudou no mercado
O IGP-M (FGV) foi por décadas “o índice do aluguel”, mas ele é fortemente influenciado por câmbio e preços no atacado — o que já produziu anos de alta muito acima da inflação ao consumidor. Por isso, boa parte dos contratos novos adota o IPCA (IBGE), que reflete o custo de vida das famílias. Não existe índice “certo” por lei: vale o contrato. Na renovação, o índice é um dos pontos mais negociáveis.
O cálculo, com exemplo
| Item | Exemplo |
|---|---|
| Aluguel vigente | R$ 2.000,00 |
| Índice do contrato | IPCA |
| Variação acumulada em 12 meses | 4,5% |
| Cálculo | 2.000 × 1,045 |
| Novo aluguel | R$ 2.090,00 |
Use sempre o acumulado de 12 meses do índice do contrato, publicado no mês da data-base. Índice negativo? O contrato decide se o aluguel cai junto ou fica congelado.
Reajuste ≠ revisão: o art. 19
Reajuste corrige a inflação; revisão corrige o descolamento do mercado. Depois de 3 anos de vigência do contrato (ou do último acordo sobre o valor), locador ou inquilino podem pedir judicialmente a ação revisional para ajustar o aluguel ao preço de mercado (art. 19 da Lei 8.245/91) — para cima ou para baixo. Antes disso, realinhamento só por acordo.
Aluguel muito abaixo do mercado não autoriza aumento fora do índice — e aluguel muito acima não autoriza redução unilateral. O caminho para os dois casos é o mesmo: acordo ou revisional.
Reajuste aceito, imóvel documentado
A data do reajuste é também um bom momento de rotina para a saúde do contrato: conferir se há reparos pendentes (de quem é cada um), agendar a vistoria periódica — sempre com combinação prévia — e atualizar o registro do estado do imóvel. Contrato que renova todo ano com laudo em dia chega à devolução das chaves sem surpresa para nenhum lado.
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O proprietário pode aumentar o aluguel quando quiser?
Não. O reajuste segue o índice e a periodicidade do contrato, no mínimo anual. Fora disso, qualquer aumento depende de acordo entre as partes. A alternativa legal para realinhar o valor é a ação revisional, possível após 3 anos do contrato ou do último acordo (art. 19).
IGP-M ou IPCA: qual índice vale?
Vale o que estiver escrito no contrato. O IGP-M foi o padrão histórico do mercado imobiliário, mas por sua volatilidade muitos contratos passaram a adotar o IPCA. Se o contrato não previr índice, o reajuste depende de negociação — por isso a cláusula é importante.
Como calcular o reajuste do aluguel?
Multiplique o aluguel vigente por (1 + variação acumulada do índice nos últimos 12 meses). Exemplo: aluguel de R$ 2.000 com IPCA acumulado de 4% → 2.000 × 1,04 = R$ 2.080. Se o índice acumulado for negativo, o contrato define se há redução ou manutenção do valor.
O inquilino pode recusar o reajuste?
O reajuste contratual pelo índice pactuado é obrigação do contrato — não há o que recusar. O que o inquilino pode contestar é reajuste acima do índice, antes dos 12 meses ou por índice diferente do contratado. Nesses casos, vale negociar por escrito ou buscar orientação jurídica.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.