“IPTU quem paga: inquilino ou proprietário?” é uma das perguntas mais digitadas no Google sobre aluguel — e a resposta tem uma pegadinha: a regra da lei é uma, a prática do mercado é outra, e as duas são legais. Já no condomínio, a divisão é fixa e frequentemente descumprida. Vamos organizar tudo.
IPTU: a regra e a exceção que virou regra
O art. 22, VIII da Lei nº 8.245/1991 atribui ao locador o pagamento de “impostos e taxas... que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel” — salvo disposição expressa em contrário no contrato. E o art. 25 confirma que o repasse ao inquilino é lícito quando pactuado.
Tradução: sem cláusula, o IPTU é do dono; com cláusula, é de quem o contrato disser — e o mercado consagrou o repasse ao inquilino. Antes de assinar, olhe a cláusula de encargos: é ali que o custo real da locação se esconde.
Condomínio: ordinárias × extraordinárias
Aqui a lei não deixa margem. O inquilino paga as despesas ordinárias (art. 23, XII) e o proprietário paga as extraordinárias (art. 22, X) — e os parágrafos únicos dos dois artigos listam o que é o quê:
| Despesa | Tipo | Quem paga |
|---|---|---|
| Salários e encargos de funcionários do condomínio | Ordinária | Inquilino |
| Limpeza, conservação, consumo de áreas comuns | Ordinária | Inquilino |
| Manutenção de elevadores e equipamentos existentes | Ordinária | Inquilino |
| Pintura de fachada e esquadrias externas | Extraordinária | Proprietário |
| Obras de reforma ou acréscimo estrutural | Extraordinária | Proprietário |
| Instalação de equipamentos novos (segurança, lazer, telefonia) | Extraordinária | Proprietário |
| Fundo de reserva | Extraordinária | Proprietário |
| Indenizações trabalhistas anteriores à locação | Extraordinária | Proprietário |
O boleto do condomínio não conhece a Lei do Inquilinato: ele vem inteiro. Cabe às partes separar — e o inquilino que paga fundo de reserva ou rateio de obra tem direito ao reembolso.
O mapa completo dos encargos
- Inquilino: aluguel, contas de consumo (água, luz, gás — art. 23, VIII), condomínio ordinário, IPTU se o contrato repassar;
- Proprietário: condomínio extraordinário, IPTU (regra padrão), seguro do imóvel, taxas de administração da imobiliária (art. 22, VII).
A lista completa das obrigações de cada lado está em obrigações do locador e direitos do inquilino.
Encargos e a devolução do imóvel
Na devolução das chaves, pendências de IPTU, condomínio e contas de consumo são a segunda maior fonte de desconto na caução — atrás apenas dos danos ao imóvel. Feche o ciclo com tudo quitado, comprovantes em mãos e o estado do imóvel documentado pela vistoria de saída.
Contas quitadas + laudo de saída = caução de volta sem briga. Gere seu laudo com a VistoriaJá. Ver como funciona →O acerto final começa no primeiro dia
Laudo de entrada na assinatura, laudo de saída na devolução: com a VistoriaJá, os dois saem do seu celular, na hora.
Fazer minha vistoria por R$67 →Perguntas frequentes
O inquilino é obrigado a pagar IPTU?
Somente se o contrato previr expressamente o repasse. A regra legal atribui o IPTU ao proprietário (art. 22, VIII), mas o art. 25 permite que o contrato transfira o encargo ao inquilino — cláusula que se tornou padrão no mercado. Sem cláusula, a conta é do dono.
Fundo de reserva é pago pelo inquilino?
Não. O fundo de reserva é despesa extraordinária de condomínio, expressamente atribuída ao proprietário pelo parágrafo único do art. 22. Se o inquilino paga o boleto integral que inclui fundo de reserva, tem direito ao reembolso dessa parcela.
Obra no prédio: quem paga, inquilino ou dono?
Depende da natureza. Obras de reforma, acréscimo ou que interessem à estrutura integral do prédio, pintura de fachada e instalação de equipamentos novos são extraordinárias — do proprietário. Manutenção rotineira de instalações existentes é ordinária — do inquilino.
Conta de água, luz e gás fica em nome de quem?
As contas de consumo são do inquilino (art. 23, VIII) e idealmente devem ser transferidas para o nome dele durante a locação. Na devolução do imóvel, é essencial quitar tudo e guardar os comprovantes — pendências de consumo são desconto certo na caução.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.