Alugar um imóvel esbarra quase sempre na mesma pergunta: qual garantia apresentar? O seguro-fiança é a resposta de quem não tem um fiador à mão e não quer (ou não pode) deixar três aluguéis parados numa caução. Em troca de um prêmio anual, uma seguradora entra como garantidora. Veja como funciona, o que custa e quando faz sentido.
Como funciona o seguro-fiança
O inquilino contrata a apólice junto a uma seguradora (normalmente indicada pela imobiliária). A seguradora faz uma análise de crédito e, aprovada, passa a garantir ao proprietário o recebimento em caso de inadimplência. Se o inquilino deixa de pagar, a seguradora paga o dono e depois cobra o inquilino pelo valor coberto. É garantia para o proprietário, não perdão de dívida para o inquilino.
O seguro-fiança protege o proprietário, não o inquilino. Tudo o que a seguradora pagar por você vira uma dívida sua com a seguradora. Ele resolve o acesso ao imóvel, não a obrigação de pagar.
Quanto custa
O prêmio depende da seguradora, do resultado da análise de crédito e das coberturas contratadas. Como referência de mercado, costuma girar em torno de um a dois aluguéis por ano, com opção de parcelamento. Quanto mais coberturas (danos, pintura, multa, contas), maior o prêmio. E, ao contrário da caução, esse dinheiro não volta no fim do contrato.
O que o seguro-fiança costuma cobrir
- Aluguel e encargos em atraso (cobertura básica).
- IPTU e condomínio não pagos, quando incluídos.
- Contas de água, luz e gás em aberto, se contratado.
- Danos ao imóvel e pintura, como cobertura opcional.
- Multa por rescisão, dependendo do plano.
Repare que cada cobertura é opcional e mexe no preço. Leia a apólice: o que não está listado, não está coberto.
A cobertura de danos do seguro depende de provar o estado do imóvel. A vistoria de entrada da VistoriaJá é essa prova. Ver vistoria de entrada →Seguro-fiança x fiador x caução
| Critério | Seguro-fiança | Fiador | Caução |
|---|---|---|---|
| Custo inicial | 1 a 2 aluguéis/ano | Nenhum | Até 3 aluguéis (depósito) |
| Devolve no fim? | Não | — | Sim, corrigido |
| Precisa de terceiro? | Não | Sim (fiador com imóvel) | Não |
| Aprovação | Análise de crédito | Análise do fiador | Imediata |
| Cobre danos? | Se contratado | Sim (responde pelo débito) | Sim (retenção) |
Para o panorama completo das quatro modalidades e a proibição de dupla garantia, veja garantias locatícias: as 4 modalidades. Se você pensa em fiador, entenda antes como funciona o fiador de aluguel. E se prefere a caução, veja o limite, a devolução e a retenção da caução.
Quando vale a pena
- Vale para o inquilino que não tem fiador e não quer imobilizar três aluguéis, ou que precisa alugar rápido.
- Vale para o proprietário que quer receber garantido, sem depender da idoneidade de um fiador.
- Pesa contra o custo anual que não retorna, para contratos longos, a soma dos prêmios pode superar o valor de uma caução (que volta).
A lei permite uma única modalidade de garantia por contrato. Se o contrato exigir seguro-fiança e caução, ou seguro e fiador, a exigência é irregular. Confira essa e as demais cláusulas em cláusulas essenciais do contrato de aluguel.
Garantia protege o aluguel. Vistoria protege o imóvel.
O seguro só paga dano que você conseguir comprovar. Registre o estado na entrada e na saída: você manda as fotos e recebe a vistoria pronta, com data e GPS.
Fazer minha vistoria por R$67 →Perguntas frequentes
Quanto custa o seguro-fiança?
Varia conforme a seguradora, a análise de crédito e as coberturas, mas costuma ficar em torno de um a dois aluguéis por ano, à vista ou parcelado. Quem paga o prêmio é o inquilino.
O seguro-fiança é devolvido no fim do contrato?
Não. Diferente da caução, é um prêmio pago à seguradora e não retorna ao inquilino. É o preço de não imobilizar dinheiro nem depender de fiador.
O seguro-fiança cobre danos ao imóvel?
Depende da apólice. Muitos planos cobrem danos, pintura, multas e contas, mas são coberturas opcionais que encarecem o prêmio. Depois de pagar, a seguradora cobra o inquilino pelo que foi usado.
Posso ter seguro-fiança e caução ao mesmo tempo?
Não. O art. 37 da Lei do Inquilinato permite apenas uma modalidade de garantia por contrato. Exigir duas é irregular.
Fontes consultadas
- Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato (Planalto).
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico ou recomendação de contratação de seguro. Valores e coberturas variam conforme a seguradora. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.