“Despejo” está entre os termos mais buscados de toda a locação — por proprietários que precisam retomar o imóvel e por inquilinos com medo de perder o teto. A Lei nº 8.245/1991 organiza o tema com uma premissa que vale para os dois lados: despejo é processo judicial, com causas típicas, prazos e defesas.
Regra zero: nada de justiça com as próprias mãos
O art. 5º é direto: seja qual for o fundamento do fim da locação, a retomada se faz por ação de despejo. Trocar fechadura, cortar serviços, esvaziar o imóvel — tudo isso é ilegal e pode custar caro ao locador, inclusive criminalmente. O mesmo roteiro do aluguel atrasado vale aqui: cobrar, notificar, e então agir judicialmente.
As causas mais comuns de despejo
| Causa | Base legal | Observação |
|---|---|---|
| Falta de pagamento de aluguel e encargos | Art. 9º, III | Inquilino pode purgar a mora em 15 dias |
| Infração legal ou contratual (sublocação proibida, danos, uso indevido) | Art. 9º, II | Exige prova da infração |
| Denúncia vazia (contrato ≥ 30 meses findo) | Art. 46, §2º | Sem necessidade de motivo; 30 dias para desocupar |
| Uso próprio, de cônjuge, ascendente ou descendente | Art. 47, III | Para contratos curtos prorrogados |
| Reparações urgentes determinadas pelo poder público | Art. 9º, IV | Quando não puderem ser executadas com o imóvel ocupado |
| Locação ininterrupta por mais de 5 anos | Art. 47, V | Denúncia vazia em contratos curtos |
A purga da mora: a defesa do inquilino
Na ação por falta de pagamento, o inquilino citado pode evitar o despejo pagando tudo em 15 dias — débito atualizado, multas, juros, custas e honorários (art. 62, II). O benefício não vale para quem já o utilizou duas vezes nos últimos 24 meses.
Quando cabe liminar de desocupação em 15 dias
O art. 59, §1º lista hipóteses em que o juiz pode determinar a desocupação liminarmente, em 15 dias, mediante caução do autor — entre elas:
- Locação sem garantia com aluguel em atraso (inciso IX) — a contrapartida legal de alugar sem garantia;
- Fim do prazo da locação para temporada;
- Morte do inquilino sem sucessor legítimo na locação;
- Necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público;
- Término do prazo notificado da denúncia vazia sem desocupação.
Para o proprietário, o despejo bem-sucedido é o que vem documentado: contrato escrito, cobranças formais, notificação e prova. Para o inquilino, a defesa é a mesma palavra: documentos — recibos, comprovantes e o laudo do estado do imóvel.
O dia seguinte ao despejo: o estado do imóvel
Retomado o imóvel — por despejo ou acordo —, começa a segunda conta: os danos. Imóveis desocupados sob litígio raramente voltam bem. A vistoria de saída feita na imissão na posse, comparada ao laudo de entrada, documenta o prejuízo para cobrança (inclusive do fiador, se houver) — os critérios estão em desgaste natural × dano.
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O proprietário pode despejar o inquilino sem justiça?
Não. A retomada do imóvel exige ação judicial (art. 5º). Trocar fechadura, cortar água ou luz ou remover pertences por conta própria pode configurar exercício arbitrário das próprias razões e violação de domicílio, com responsabilização civil e criminal do locador.
O que é denúncia vazia?
É a retomada do imóvel sem necessidade de justificar motivo. Cabe, em regra, após o fim de contratos escritos de 30 meses ou mais (art. 46): o locador denuncia com prazo de 30 dias para desocupação. Em contratos mais curtos prorrogados, a denúncia vazia só é possível após 5 anos de locação ininterrupta (art. 47, V) ou nas hipóteses motivadas do art. 47.
Quanto tempo demora um despejo por falta de pagamento?
Varia conforme a comarca. O rito prevê citação, prazo de 15 dias para o inquilino pagar (purga da mora) ou contestar e, na procedência, prazo de desocupação — em regra 30 dias, ou 15 quando concedida liminar (locação sem garantia, art. 59, §1º, IX). Com acordo, tudo pode ser mais rápido.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida?
Sim, na ação por falta de pagamento: pagando o débito integral atualizado (aluguéis, encargos, multas, juros, custas e honorários) em 15 dias da citação — a purga da mora (art. 62, II). O recurso não pode ter sido utilizado nos 24 meses anteriores por duas vezes (art. 62, parágrafo único).
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.