O aluguel atrasou — e agora? A resposta tem dois roteiros, um para cada lado do contrato, e os dois passam pelos mesmos artigos da Lei nº 8.245/1991. Antes de qualquer coisa, uma regra vale para ambos: tudo por escrito.
O que o atraso custa (inquilino)
- Multa moratória: a prevista no contrato — o mercado pratica em geral até 10% do débito;
- Juros de mora: tipicamente 1% ao mês;
- Correção monetária pelo índice do contrato;
- Negativação e protesto: o débito documentado pode ser levado a cartório e aos cadastros de inadimplentes — alcançando também o fiador;
- Ação de despejo por falta de pagamento (art. 9º, III).
Se o aperto é pontual, a melhor jogada é negociar antes de vencer: proposta por escrito, novo prazo, eventual parcelamento. Acordo documentado suspende a escalada.
A purga da mora: a segunda chance da lei
Mesmo citado na ação de despejo, o inquilino pode evitar a rescisão pagando o débito integral — aluguéis, encargos, multa, juros, custas e honorários — no prazo de 15 dias (art. 62, II). É a chamada purga da mora. Limite: quem já usou esse recurso duas vezes nos últimos 24 meses não pode usá-lo de novo (art. 62, parágrafo único).
O roteiro do proprietário
- Cobre por escrito assim que vencer — mensagem formal com valores discriminados;
- Notifique formalmente persistindo o atraso, abrindo prazo para pagamento ou negociação;
- Proteste/negative o débito documentado, se for o caso;
- Ação de despejo por falta de pagamento, cumulada com cobrança (art. 62, I);
- Sem garantia no contrato? Cabe pedido de liminar de desocupação em 15 dias (art. 59, §1º, IX) — a contrapartida legal da locação sem garantia.
O que o proprietário nunca pode fazer: justiça com as próprias mãos. Trocar fechadura, cortar água ou luz, entrar no imóvel — tudo isso é ilegal e inverte o jogo a favor do inadimplente.
O fim da linha — e o estado do imóvel
Quando o atraso termina em desocupação — negociada ou judicial —, surge a segunda disputa: o estado em que o imóvel é devolvido. Inquilino que sai devendo raramente prioriza reparos; proprietário sem laudo de entrada não consegue cobrar os danos junto com o débito. A vistoria de saída feita na desocupação, comparada ao laudo de entrada, documenta o prejuízo e integra a cobrança — os critérios estão em desgaste natural × dano.
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Cobre com prova, não com discussão
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Quanto de multa e juros pode ser cobrado no aluguel atrasado?
O que o contrato previr. A prática de mercado é multa moratória de até 10% sobre o débito, juros de 1% ao mês e correção monetária pelo índice do contrato. A Lei do Inquilinato não fixa teto próprio — por isso a cláusula do contrato é decisiva.
Aluguel atrasado suja o nome?
Pode sujar. O locador ou a imobiliária podem protestar o débito e inscrever o inquilino (e o fiador) em cadastros de inadimplentes, desde que a dívida seja líquida e documentada. A negativação indevida, por outro lado, gera direito a indenização.
Com quantos meses de atraso pode haver despejo?
A lei não exige um número mínimo: a ação de despejo por falta de pagamento (art. 9º, III) pode, em tese, ser proposta a partir do inadimplemento. Na prática, cobra-se antes. Citado na ação, o inquilino pode evitar a rescisão pagando tudo em 15 dias — a purga da mora (art. 62, II).
O proprietário pode trocar a fechadura ou cortar a luz do inadimplente?
Não. Despejo é ato judicial: trocar fechadura, cortar serviços ou remover pertences por conta própria pode configurar exercício arbitrário das próprias razões e violação de domicílio, expondo o locador a responsabilização civil e criminal.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico. Referências à Lei nº 8.245/1991; para casos concretos, consulte um advogado. O laudo VistoriaJá é um registro descritivo elaborado a partir das imagens enviadas pelo cliente e não substitui laudo técnico de engenharia ou arquitetura.