Quando fazer a vistoria de entrada: antes ou depois das chaves?

“Faço a vistoria antes ou depois de pegar as chaves?” é uma das dúvidas mais comuns de quem está fechando uma locação, e a resposta tem consequência prática direta: ela define o que o inquilino vai poder provar quando o contrato terminar. Este guia explica o momento certo, o que muda em imóvel mobiliado e como agir quando a mudança já aconteceu.

O momento certo: antes de entregar as chaves

A vistoria de entrada é a fotografia do imóvel no marco zero da locação. Para cumprir esse papel, ela precisa acontecer antes de o inquilino tomar posse do imóvel, ou no mesmo dia da entrega das chaves, e antes de qualquer caminhão de mudança chegar.

A sequência que funciona é esta:

1. Imóvel desocupado e limpo. Sem móveis, sem caixas, sem restos da locação anterior;
2. Energia, água e gás ligados. Sem isso não dá para testar tomadas, chuveiro, torneiras e descarga;
3. Vistoria feita e laudo emitido. Cômodo a cômodo, com fotos gerais e de detalhe;
4. Conferência das duas partes. Locador e inquilino leem, incluem ressalvas se discordarem de algo e assinam;
5. Só então a mudança. Com o laudo fechado, o que acontecer daí em diante é responsabilidade da locação.

Esse encadeamento é o que dá força ao documento. Um laudo emitido antes da posse não deixa margem para a dúvida clássica da saída: “essa marca já estava aí ou foi você que fez?”.

Por que a ordem importa: o que diz a Lei do Inquilinato

A Lei nº 8.245/1991 não tem um artigo dizendo “faça vistoria”. O que ela tem são duas obrigações que só funcionam bem quando existe vistoria:

• Art. 22, I: o locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso a que se destina;
• Art. 23, III: o inquilino deve restituir o imóvel, ao fim da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações do uso normal.

“No estado em que o recebeu” é uma referência a um momento específico. Sem laudo de entrada, esse momento vira memória, e memória não sustenta uma retenção de caução nem uma contestação. É por isso que a maioria dos contratos de locação prevê a vistoria como anexo obrigatório: ela transforma uma obrigação abstrata em um documento comparável.

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Imóvel vazio ou mobiliado: o que muda no momento

Em imóvel vazio, a regra é simples: quanto mais vazio, melhor. Piso, rodapé, parede atrás da porta e fundo de armário embutido ficam visíveis, e são exatamente as áreas que geram discussão meses depois.

Em imóvel mobiliado, o cuidado é outro. O imóvel não vai estar vazio, e não deve mesmo: os móveis fazem parte do que está sendo entregue. O que muda é o escopo do laudo, que passa a incluir um inventário, item por item, com quantidade, estado de conservação e teste de funcionamento dos equipamentos. O momento continua o mesmo, antes da posse, mas a vistoria demora mais e exige fotos de detalhe de cada bem. O roteiro completo está no guia de vistoria de imóvel mobiliado.

E se o inquilino já entrou no imóvel?

Acontece o tempo todo: as chaves foram entregues na correria, a mudança chegou no mesmo dia e ninguém lembrou da vistoria. O documento perde parte da força, porque parte do que aparece nas fotos já poderia ter sido causado pela mudança. Mas não fazer nada é bem pior. O caminho de dano mínimo é este:

• Faça a vistoria imediatamente, com o que estiver visível, sem esperar “um momento melhor”;
• Declare a data real da posse no laudo, sem maquiar o atraso. Um documento honesto sobre o próprio contexto vale mais do que um que finge ter sido feito antes;
• Liste as áreas encobertas por móveis, tapetes e caixas, deixando claro o que não pôde ser registrado;
• Comunique por escrito ao locador ou à imobiliária, por e-mail ou mensagem, anexando o laudo e pedindo confirmação de recebimento;
• Registre os danos preexistentes com destaque: aquela mancha de infiltração e o vidro trincado precisam estar no papel antes que alguém sugira que foram você.

Se a outra parte concordar com o conteúdo, mesmo com atraso, o laudo passa a valer como registro aceito pelos dois. Sobre a força probatória desse tipo de documento, vale a leitura de laudo de vistoria vale como prova.

Registrar o dano que já existia é o ponto central

Muita gente encara a vistoria de entrada como uma formalidade que atrasa a mudança. Ela é o contrário disso: é o único momento em que o inquilino consegue, com facilidade, comprovar aquilo que não fez. Rodapé descolado, box com trinco quebrado, ponto de tomada sem funcionar, mofo atrás do armário, arranhão no piso laminado, tudo isso vira cobrança na saída se não estiver registrado na entrada.

Do lado do proprietário, o benefício é o mesmo em espelho: quem entrega um imóvel documentado consegue mostrar, sem discussão, que a porta estava inteira e o piso sem manchas. A vistoria de entrada não é um documento “a favor” de um dos lados, é o que impede que a conversa da saída dependa de quem tem melhor memória. O detalhamento do que registrar em cada ambiente está no checklist de vistoria de entrada.

Perguntas frequentes

Fontes consultadas

• Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato, arts. 22, I e 23, III (Planalto).