Quem pode fazer a vistoria de imóvel? Precisa de vistoriador?

Quando alguém pesquisa “quem pode fazer vistoria de imóvel”, quase sempre está com uma dúvida atrás da dúvida: preciso contratar um profissional específico, com registro em algum conselho, para que o documento tenha valor? A resposta curta é não, para o tipo de vistoria que se usa em locação. A resposta completa exige separar dois documentos que costumam ser confundidos.

O que é uma vistoria descritiva de locação

A vistoria locatícia é um registro do estado aparente do imóvel em uma data. Ela descreve, ambiente por ambiente, o que se vê: paredes, piso, teto, portas, janelas, louças, metais, pontos elétricos e hidráulicos, além dos móveis quando o imóvel é mobiliado. Cada descrição é acompanhada de fotos.

O objetivo é único e bem delimitado: permitir a comparação entre como o imóvel foi entregue e como ele foi devolvido. É o que a Lei do Inquilinato pressupõe no art. 23, III, quando obriga o inquilino a restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural do uso.

Repare no que essa definição não inclui: a vistoria descritiva não diz por que a trinca apareceu, não calcula carga estrutural, não estima valor de mercado e não atesta conformidade com normas técnicas. Ela documenta o que está visível.

Quem pode fazer, na prática

O que confere força ao documento não é o crachá de quem fotografou, e sim três coisas: estar completo (nenhum ambiente de fora), estar datado e ter sido aceito pelas duas partes. Uma vistoria impecável que o inquilino nunca viu vale menos, na hora da discussão, do que uma vistoria simples que os dois assinaram.

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O papel de cada parte

• Proprietário: tem interesse em provar o que entregou. É dele o maior prejuízo quando o imóvel volta danificado sem registro do estado inicial;
• Inquilino: tem interesse em provar o que não fez. Todo dano preexistente não registrado tende a virar cobrança na devolução;
• Imobiliária: costuma organizar o processo e responde pela padronização. É quem garante que a vistoria de saída siga o mesmo formato da de entrada, sem o que a comparação não fecha;
• Fiador, quando existe: responde por danos que o inquilino não pagar, e por isso também se beneficia de um laudo bem-feito.

O melhor cenário é o mais óbvio e o menos praticado: as duas partes conferem o mesmo documento, incluem ressalvas quando discordam e assinam. Sobre o valor probatório desse conjunto, vale ler laudo de vistoria vale como prova.

Quando é preciso um profissional habilitado

Existe um limite claro para a vistoria descritiva, e ignorá-lo cria falsa segurança. Procure um engenheiro ou arquiteto quando a pergunta deixa de ser “qual é o estado?” e passa a ser “qual é a causa e de quem é a responsabilidade técnica?”. Alguns exemplos:

• Trinca que pode ter origem estrutural ou de fundação;
• Infiltração recorrente sem origem identificada;
• Suspeita de problema em instalação elétrica ou hidráulica embutida;
• Necessidade de laudo técnico para processo judicial ou perícia;
• Avaliação de valor do imóvel, que é outra atividade, com regras próprias.

Nesses casos, a vistoria descritiva continua sendo útil como registro do estado e da data, mas ela é insumo, não conclusão. Os dois documentos convivem bem: um mostra o que se via, o outro explica por quê.

Como funciona uma vistoria online baseada em fotos

A vistoria online mantém o mesmo objeto da vistoria presencial, o registro do estado aparente, e muda apenas quem opera a câmera. O fluxo é este:

1. Quem está no imóvel recebe um roteiro do que fotografar, ambiente por ambiente;
2. As fotos são feitas pelo celular, com data, hora e localização ativadas;
3. O material é enviado e transformado em um laudo padronizado em PDF, com as fotos organizadas por ambiente e a descrição correspondente;
4. O laudo é enviado às duas partes para conferência, ressalvas e assinatura.

A vantagem prática é eliminar o gargalo de agenda: não é preciso conciliar a disponibilidade de um vistoriador com a do inquilino e a do proprietário. A limitação é a mesma de qualquer vistoria descritiva: ela não substitui engenheiro, arquiteto ou perícia, e depende da qualidade das fotos enviadas. Por isso o roteiro fotográfico importa tanto, como detalhamos em como tirar fotos para vistoria de imóvel.

Perguntas frequentes

Fontes consultadas

• Lei nº 8.245/1991, Lei do Inquilinato, arts. 22, I e 23, III (Planalto).